Sanierung

Sanierungsmaßnahme „Ortsmitte Böhringen 2“

Mit Bescheid des Regierungspräsidiums Tübingen vom 07.04.2014 wurde die Gemeinde Römerstein mit der Maßnahme „Ortsmitte Böhringen 2“ in das Landessanierungsprogramm aufgenommen. Im Jahr 2015 wurde die Sanierungsmaßnahme in das Bund-Länder-Programm „Kleinere Städte und Gemeinden“ überführt. Aufgrund der Programmumstellung auf Bundesebene wird die Sanierung ab dem 01.01.2020 im Programm „Lebendige Zentren“ (LZP) weitergeführt.

Die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets „Ortsmitte Böhringen 2“ ist vom Gemeinderat der Gemeinde Römerstein am 16.10.2014 beschlossen worden und durch öffentliche Bekanntmachung am 06.11.2014 in Kraft getreten. Die erste Änderung der Sanierungssatzung zur Erweiterung des Sanierungsgebietes ist vom Gemeinderat der Gemeinde Römerstein durch Beschluss vom 19.10.2017 beschlossen worden und durch öffentliche Bekanntmachung am 26.10.2017 in Kraft getreten.

Bei Aufnahme einer Sanierungsmaßnahme in die Programme der städtebaulichen Erneuerung beträgt der Bewilligungszeitraum derzeit 8 Jahre. Dieser wird nach momentaner Praxis in begründeten Fällen um 2 Jahre verlängert. In Abstimmung mit dem Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen ist eine weitere Verlängerung um in der Regel bis zu 2 Jahre in begründeten Fällen möglich. Der Bewilligungszeitraum, in welchem die Fördermittel zur Verfügung stehen, wurde für die Sanierungsmaßnahme „Ortsmitte Böhringen 2“ bereits um 2 Jahre verlängert und endet am 30.04.2025.

Durch Gemeinderatsbeschluss ist gemäß § 142 Abs. 3 BauGB die Durchführungsfrist für die Sanierungsmaßnahme festzulegen. Bei der festzulegenden Durchführungsfrist sollte ein Zeitraum von mindestens 10 Jahren, zuzüglich einer Restlaufzeit zur Durchführung und dem Abschluss letzter Einzelmaßnahmen, beschlossen werden. Der Durchführungszeitraum der Sanierungsmaßnahme wurde gemäß § 142 Abs. 3 BauGB bis zum 31.12.2025 vom Gemeinderat festgelegt. Bei Bedarf kann die Frist jedoch durch Beschluss des Gemeinderates verlängert werden. Die Sanierungsmaßnahme sollte einen Durchführungszeitraum von 15 Jahren nicht überschreiten.

Insgesamt wurde (nach 2 Aufstockungen in den Jahren 2018 und 2020) ein Förderrahmen in Höhe von 2.416.667 € bewilligt. Dies entspricht Finanzhilfen von Bund und Land (60 %) in Höhe von 1.450.000 € und einem Eigenanteil der Gemeinde (40 %) in Höhe von 966.667 €.

Nach 19 Auszahlungsanträgen verbleibt ein Förderrahmen von 859.807 €. Dies entspricht Finanzhilfen i. H. v. 515.884 € und einem Eigenanteil der Gemeinde Römerstein in Höhe von 343.923 €.

Für den Kindergarten in Böhringen wurden zusätzliche Finanzhilfen in Höhe von 192.000 € aus dem Investitionspakt „Soziale Integration im Quartier (SIQ)“ bewilligt. Die Maßnahme wurde bereits abgerechnet. Alle bisher durchgeführten Maßnahmen sowie Maßnahmen in der Durchführung werden aus den Anlagen 1 und 2 ersichtlich.

Nach mittlerweile fast 10 Jahren der Sanierungsdurchführung wurden 16 Modernisierungsmaßnahmen und 6 Abbrüche durch private Eigentümer im Sanierungsgebiet gefördert. Aktuell sind 6 davon noch in der Durchführung.

Insgesamt wurden bisher Vereinbarungen mit Eigentümern über knapp 470.000 € an Zuschüssen abgeschlossen. 60 % der Kosten davon tragen Bund und Land, 40 % trägt die Gemeinde als Eigenanteil.

Die zu Beginn der Sanierungsmaßnahme geplanten Maßnahmen konnten zwischenzeitlich größtenteils abgeschlossen und ein Großteil der Gebäude an das Nahwärmenetz angeschlossen werden.

In den zurückliegenden Monaten kamen nach Veröffentlichung und Aufruf zur Beratung auf Veranlassen der Verwaltungsspitze weitere Interessenten auf die Verwaltung zu und erkundigten sich nach der Möglichkeit, das Grundstück ins Sanierungsgebiet aufnehmen zu lassen.

Die Gemeinde möchte, auch im Hinblick auf den weiteren Finanzmittelabfluss, weiteren Eigentümern ermöglichen, eine Förderung in Anspruch zu nehmen. Im Frühjahr 2023 wurde eine Abfrage zur weiteren Mitwirkungsbereitschaft im Amtsblatt veröffentlicht, woraufhin sich Eigentümer von Grundstücken in direkter Umgebung des Gebiets meldeten.

Um den Eigentümern die Möglichkeit auf einen Zuschuss und Inanspruchnahme der erhöhten steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten im Sanierungsgebiet einzuräumen und die berücksichtigungsfähigen Kosten für die genannten Maßnahmen zur Förderung anmelden zu können, ist eine Änderung der Sanierungssatzung zur Gebietserweiterung erforderlich.

Mit den Eigentümern von sieben Grundstücken wurden daraufhin auf Hinwirken der Verwaltungsspitze Beratungen durchgeführt, um Hinweise für die Umsetzbarkeit der geplanten Maßnahmen und Aufschluss über die Durchführbarkeit der Sanierung im betroffenen Bereich zu erlangen.

Die geplanten Maßnahmen zielen auf die energetische Verbesserung des Gebäudebestands ab, z. B. Erneuerung Dach, Fassade, Heizung und / oder auch auf den Um- bzw. Ausbau zur Schaffung von Wohnraum, was der Sanierungszielsetzung entspricht.

Abgrenzungsgebiet

Die Grenzen des bisherigen Sanierungsgebietes sowie die vorgesehenen Erweiterungsflächen sind aus dem Lageplan der WHS von 22.06.2023 ersichtlich, der auch Bestandteil der Satzung zur Erweiterung des Sanierungsgebietes ist. Unter Berücksichtigung einer schlüssigen und flächigen Gebietserweiterung ohne „Inselbildung“ vergrößert sich das bestehende Sanierungsgebiet um rund 0,89 ha.

Die im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen formulierten Sanierungsziele können auf das Vorhaben im Erweiterungsgebiet übertragen werden.

Die betreffenden Eigentümer der privaten Flächen des Erweiterungsgebiets wurden beteiligt. Soweit im Einzelfall die Interessen von öffentlichen Aufgabenträgern bei der Durchführung der Maßnahmen betroffen sind, werden diese, falls notwendig, im Rahmen des Genehmigungsverfahrens beteiligt.

Aufgrund der dargestellten Sachverhalte liegen hinreichende Beurteilungsgrundlagen vor, die belegen, dass eine Miteinbeziehung des Erweiterungsgebiets in das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet „Ortsmitte Böhringen 2“ aus städtebaulichen und funktionalen Gründen sinnvoll ist. Auf umfangreiche „vorbereitende Untersuchungen“ kann gemäß § 141 (2) Baugesetzbuch (BauGB) verzichtet werden. Ein öffentliches Interesse an der Fortsetzung der städtebaulichen Erneuerung in dem Erweiterungsgebiet ist gegeben.

Für die Erweiterung ist ebenfalls das vereinfachte Verfahren vorzusehen.

Für das Gebiet „Ortsmitte Böhringen 2“ wurde eine Durchführungsfrist auf einen Zeitraum von 12 Jahren, gerechnet ab dem Beginn des Förderzeitraums (01.01.2014), festgelegt, d. h. bis zum 31.12.2025. Dieser Beschluss bleibt durch die Gebietserweiterung unberührt.

Welche baulichen Maßnahmen privater Eigentümer sind förderfähig?

Modernisierung und Instandsetzung

Gefördert werden können Maßnahmen, die zum Abschluss der Gesamtmodernisierung des Gebäudes führen. Der energetischen Ertüchtigung ist dabei besonders Rechnung zu tragen. Diese sind aus folgender Abbildung ersichtlich.

Abbruch von Gebäuden

Für Abbruch- und Beseitigungskosten sowie die Abbruchfolgekosten von Gebäuden können Eigentümer eine Kostenerstattung von der Gemeinde erhalten.

Wichtiger Hinweis:

Um eine Förderung sowie eine erhöhte steuerliche Abschreibung geltend machen zu können, muss vor Beginn der geplanten Maßnahme eine entsprechende Vereinbarung mit der Gemeinde abgeschlossen werden. Maßnahmen, die vor Abschluss einer Vereinbarung begonnen werden, sind grundsätzlich nicht förderfähig.

Fördergrundsätze für private Maßnahmen

Zur einheitlichen Regelung der Förderung privater Maßnahmen hat der Gemeinderat im Jahr 2014 Fördergrundsätze für private Maßnahmen beschlossen. Die Maximalförderung für Modernisierungs- und Ordnungsmaßnahmen wurde im Regelfall aufgrund der nur begrenzt zur Verfügung stehenden Mittel mit 25.000 € festgelegt.

Die Fördergrundsätze wurden im Jahr 2015 geändert, um energetische Maßnahmen erhöht (max. 35.000 €) und damit auch den Anreiz zum Anschluss privater Gebäude an das im Aufbau befindliche Nahwärmenetz im Ortsteil zu erhöhen. Die zu Beginn der Sanierungsmaßnahme geplanten Maßnahmen konnten zwischenzeitlich zum Großteil abgeschlossen und das Nahwärmenetz aufgebaut werden.

Im Jahr 2020 beschloss der Gemeinderat die 2. Änderung der Fördergrundsätze für private Maßnahmen, um Maßnahmen zur Wohnraumschaffung erhöht zu fördern. An der Maximalförderung wurde weiter festgehalten. Ein Modernisierungsvertrag und 4 Städtebauliche Verträge über Gebäudeabbrüche wurden seither abgeschlossen.

Weitere Maßnahmen von Eigentümern, die aufgrund eines Eigentümerwechsels oder der Übergabe von Grundstücken an die nachfolgenden Generationen Maßnahmen planten, wurden bisher jedoch nicht umgesetzt.

Zurückzuführen ist dies unter anderem auf die enorme Baukostensteigerung durch das Kriegsgeschehen in Europa, Probleme bei Lieferketten und fehlende Baumaterialien sowie die schlechte Handwerkerverfügbarkeit der letzten Jahre. Zusätzlich hindern die hohe Inflation mit circa 7 % (Quelle: Statistisches Bundesamt, Stand April 2023), überzogene Grundstückspreise sowie hohe Finanzierungskosten weitere Bauinvestitionen. Auch die gestiegenen Anforderungen bei energetischen Maßnahmen, wie z. B. PV-Pflicht bei umfassender Dacherneuerung, Unsicherheiten bei der Wahl der Heizung, führen dazu, dass Eigentümer gehemmt sind.

Gleichzeitig wächst der Druck auf den Wohnungsmarkt weiter. Ein wesentliches Ziel der Städtebauförderung ist es, bezahlbaren Wohnraum in gewachsenen Ortskernen zu schaffen und die Innenbereiche zu stärken. Zudem ist der energetischen Erneuerung besonders Rechnung zu tragen. Für die Energiewende ist die Modernisierung im Gebäudebestand und der vermehrte Einsatz regenerativer Energiequellen bedeutend. Diese Maßnahmen sind schwerpunktmäßig in Sanierungsgebieten zu fördern.

Weitere kommunale Baumaßnahmen sind bis Ende 2024 innerhalb der heutigen und geplanten Gebietsabgrenzung nicht vorgesehen. Um weitere Investitionen im privaten Bereich anzustoßen und damit die sehr hohen verbleibenden Finanzmittel innerhalb des Bewilligungszeitraumes möglichst abrufen zu können, wird vorgeschlagen, die Förderung für private Modernisierungs- und Ordnungsmaßnahmen zu erhöhen.

Die aufzustockenden Haushaltsmittel werden durch Umschichtungen in 2023 und in den Folgejahren 2024 und 2025 in der Haushaltsplanung berücksichtigt.

Änderung der Fördergrundsätze für private Maßnahmen

Grundlage für die Festsetzung des Förderzuschusses bilden die Städtebauförderungsrichtlinien (StBauFR) des Landes Baden-Württemberg in der jeweils aktuell gültigen Fassung (zuletzt vom 01. Februar 2019). Gemäß Ziffer 10.2.2.1 in Verbindung mit Ziffer 10.2.2.3 StBauFR kann der Kostenerstattungsbetrag maximal 35 % der berücksichtigungsfähigen Kosten betragen. Bei Gebäuden, die wegen ihrer geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben sollen und bei denkmalgeschützten Gebäuden, kann der Kostenerstattungsbetrag um bis zu 15 % erhöht werden. Diese „kann“-Vorschrift, welche in Römerstein mit 5 % berücksichtigt war, wurde wegen des allgemeinen Gleichbehandlungsgrundsatzes nicht angewendet.

Jeder Eigentümer, der einen Modernisierungsvertrag unterschreibt und die Maßnahmen im Anschluss vertragsgemäß durchführt, kann im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent der Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ergänzend steuerlich absetzen (§ 7h EStG).

Die Freilegung von Grundstücken (Abbruch- und Abräumkosten einschließlich Nebenkosten) ist nach Ziffer 9.4 StBauFR in voller Höhe zuwendungsfähig.

Zur besseren Nachvollziehbarkeit der Förderung erscheint es zweckmäßig, die allgemeinen Fördergrundsätze der Gemeinde, welche die StBauFR ergänzen, beizubehalten. Dies ermöglicht den Bürgern die Voraussetzungen und die Förderermittlung nachzuvollziehen und bildet damit die Grundlage für künftige Beratungsgespräche sowie die Öffentlichkeitsarbeit.

Da bei jedem ausbezahlten Zuschuss auch ein 40 %-iger kommunaler Eigenanteil zu leisten ist, geben die Fördergrundsätze der Gemeinde – auch aus haushaltsplanerischer Sicht – Planungs-sicherheit. In diesem Zusammenhang ist das Beibehalten von Förderhöchstgrenzen für Maßnahmen zur Deckelung der Förderung zu empfehlen.

Die Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH hat auf dieser Basis in Abstimmung mit der Verwal-tung einen Entwurf zur Neuregelung der Fördergrundsätze vorbereitet.

Die Höherförderung trägt geplanten Modernisierungs- und Umnutzungsmaßnahmen privater Eigentümer Rechnung, die neuen Wohnraum schaffen. Im Sinne der Gleichbehandlung wird auch die Maximalförderung von Abbruchkosten erhöht.

Trotz der Fördergrundsätze sind Einzelfallentscheidungen des Gemeinderates weiterhin mög-lich. Zu jeder geplanten Modernisierungs- und Ordnungsmaßnahme soll ein Gemeinderatsbe-schluss zur Förderung eingeholt werden. Die Fördergrundsätze werden wie folgt geändert:

Modernisierung und Instandsetzung

• Ziffer 1.2.1    Der Förderzuschuss beträgt im Regelfall maximal 30 % der berücksichtigungsfähigen Gesamtkosten.
• Ziffer 1.2.2  Bei der Schaffung neuer, abgeschlossener Wohneinheiten (z. B. Ausbau von Dachgeschossen, Umnutzung von Stall,  Scheune oder Wirtschaftsgebäude), um diese dem Wohnungsmarkt zuzuführen, erhöht sich der Zuschuss um 5 % auf 35 % der berücksichtigungsfähigen Kosten
• Ziffer 1.2.3   Die Mindestförderhöhe beträgt bei Modernisierungsmaßnahmen 10.000 € - beim Fördersatz von 30 % entspricht das mind. 33.333 € an zuwendungsfähigen Kosten und beim Fördersatz von 35 % entspricht das mind. 28.571 € an zuwendungsfähigen Kosten.

Abbruch

Ergänzt wird die Mindestförderhöhe:

• Ziffer 2.2.4   Die Mindestförderhöhe beträgt beim Abbruch von Gebäuden 10.000 € (mindestens 20.000 € zuwendungsfähige Kosten).

Beschränkung der Förderhöhe

a)   Die Förderung wird im Regelfall bei Modernisierungsmaßnahmen betragsmäßig je Grundstück auf maximal 30.000 € beschränkt.

Bei Maßnahmen nach Absatz 1.2.2. wird der Förderbetrag bei Gebäuden mit mehr als einer Wohnung auf maximal 35.000 € für die    erste neue Wohnung festgesetzt. Der Förderbetrag wird um jeweils bis zu 15.000 € für die zweite und dritte neue Wohnung erhöht.

Es werden maximal 3 neue Wohneinheiten pro Gebäude gefördert.

b)   Die Förderung von Ordnungsmaßnahmen wird im Regelfall betragsmäßig je Grundstück auf 30.000 € beschränkt.

Bei Maßnahmen nach Absatz 2.2.2. wird die Förderung im Einzelfall betragsmäßig je Grundstück auf maximal 15.000 € beschränkt.

Bei Maßnahmen nach Absatz 2.2.2. wird die Förderung im Einzelfall betragsmäßig je Grundstück auf maximal 15.000 € beschränkt.

Ergänzt wird ein einmaliger Bonus

• Ziffer 4  Für einen zügigen Baubeginn bzw. Abbruch bis Ende 2023 wird ein einmaliger Bonus von maximal 5.000 € zusätzlich gewährt.

Einzelfallentscheidungen des Gemeinderates bleiben weiterhin möglich.

Die Maximalförderung liegt inklusive einmaligem Bonus bei 70.000 € (60 + 40 %) pro Grund-stück bzw. je Gesamtvorhaben.

Bereits abgeschlossene Verträge und laufende Verfahren werden von der Neuregelung nicht berührt.

Ein Anspruch auf Förderung besteht nicht!

Kosten- und Finanzierungsübersicht

Nach 19 Auszahlungsanträgen verbleibt ein Förderahmen von 859.807 €. Dies entspricht Finanzhilfen i. H. v. 515.884 € und einem Eigenanteil der Gemeinde in Höhe von 343.923 €. Im Sanierungsgebiet inkl. Erweiterungsgebiet fallen voraussichtlich noch die folgenden Kosten für private Vorhaben an:

	Förderrahmen zzgl. Bonus	Finanzhilfen 60 % (Bund / Land)	Eigenanteil 40 % (Gemeinde)
Modernisierungsmaßnahmen	186.000 €	124.000 €	124.000 €
Ordnungsmaßnahmen	83.000 €	50.000 €	33.000 €
Gesamt	393.000 €	236.000 €	157.000 €
Förderrahmen verbleibend	859.807 €	515.884 €	343.923 €
Restmittel	466.807 €	rd. 280.000 €	rd. 186.807 €

Die im Erweiterungsgebiet erwarteten Kosten bis zum 30.04.2025 können auch unter Berücksichtigung der Höherförderung nach den geänderten Fördergrundsätzen für private Vorhaben mit den noch verfügbaren Mitteln gedeckt werden. Eine zügige und zweckmäßige Durchführung der Sanierung ist damit gewährleistet. Eine eventuelle Förderung erfolgt entsprechend der Fördergrundsätze für private Vorhaben der Gemeinde Römerstein. Sofern sich abzeich-net, dass die bewilligten Finanzhilfen für die Realisierung weiterer Maßnahmen nicht ausreichen, kann eine weitere Aufstockung beantragt werden. Im Hinblick auf künftige Sanierungserweiterungen, ggf. kommunale Sanierungsprojekte und der Fördermittelbereitschaft unseres Landes Baden-Württemberg sollten städtebauliche Maßnahmen im Programm auch vollzogen werden.

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

 Das Gebäude befindet sich innerhalb des Sanierungsgebietes.

 Mit der Maßnahme wurde noch nicht begonnen.

 Die Maßnahme entspricht den Sanierungszielen.

 Die Maßnahme muss wirtschaftlich vertretbar und die Finanzierung gesichert sein.

 Es muss sich um eine umfassende Modernisierung handeln.

 Die Modernisierung erfolgt gemäß aktueller Energieeinsparverordnung (EnEV).

 Fördermittel stehen haushaltsrechtlich zur Verfügung.

 Es besteht keine alternative Fördermöglichkeit.

Wie planen Sie Ihr Vorhaben?

 Sie vereinbaren einen Termin mit der Wüstenrot Haus und Städtebau GmbH (WHS) zum unverbindlichen Beratungsgespräch bei     Ihnen vor Ort. Dabei wird geklärt, ob die beabsichtigte Maßnahme den Sanierungszielen entspricht und ob die Voraussetzungen für eine Förderung gegeben sind.

 Je Gewerk müssen 3 Kostenvoranschläge vom Fachhandwerker oder eine Kostenschätzung vom Architekten über die Gesamtmaßnahme eingeholt werden. Bei Ordnungsmaßnahmen (Abbruch von Gebäuden) müssen mindestens 3 vergleichbare Abbruchangebote vorgelegt werden.

 Sie erstellen eine Maßnahmenbeschreibung bzw. legen weitere Unterlagen wie ein evtl. erforderliches Baugesuch vor. Mit diesen Daten wenden Sie sich an die WHS.

 Die WHS stimmt das Vorhaben mit der Gemeinde ab und bereitet eine Entscheidungsgrundlage für den Gemeinderat vor.

 Bei Zustimmung des Gemeinderates wird ein Vertrag durch die WHS vorbereitet.

 Sobald der Vertrag rechtskräftig von der Gemeinde und Ihnen unterzeichnet ist, können Sie mit Ihrem Bauvorhaben beginnen und Firmen beauftragen.

 Die Auszahlung des Zuschusses erfolgt in Raten nach Baufortschritt bei Vorlage der Originalrechnungen und Zahlungsnachweise.

Sie haben Fragen oder möchten einen Termin vereinbaren?

Die Sanierungsmaßnahme läuft voraussichtlich noch bis 30.04.2025.

Sofern auch Sie als private/r Eigentümer/in im Sanierungsgebiet Modernisierungs- oder Ordnungsmaßnahmen planen und einen Zuschuss beantragen wollen, melden Sie sich bitte bei Ihren Ansprechpartnern.

Für eine unverbindliche und kostenlose Sanierungsberatung wenden Sie sich gerne an die zuständige Projektleiterin der als Sanierungsträger beauftragten Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH (WHS), Frau Bieler (07141 16-757230, E-Mail: sindy.bieler(at)wuestenrot.de).